CBRE：把握未来两年一线城市物流投资的窗口机会

在新增供应和经济复苏推动下，一季度全国（CBRE世邦魏理仕追踪的24城）高标仓净吸纳量环比和同比分别上升4.1%和57.4%。在此前持续面临供给约束的一线城市，优质项目的入市为租户提供了布局和扩张的良机，季度净吸纳攀升至26.5万平方米，大幅超越2022年和2021年同期的1.5万平方米和6.2万平方米。

一线城市高标仓长期供不应求

作为国内人口最稠密、经济贸易活动最活跃的三大沿海都市圈的核心城市，北上广深这四大一线城市是中国“内外双循环”战略下最重要的物流枢纽，也是物流租户和投资者布局的必争之地。2022年，四个一线城市贡献全国社会消费品零售总额的11%，快递业务量的19%，进出口总额的25%。

与之相比，长期以来一线城市的物流用地供应持续紧张。根据CBRE统计，过去十年间（2013-2022），一线城市累计物流土地出让面积为980万平方米，仅占全国的1.5%左右。

在高标仓租赁市场上，过去十年一线城市空置率长期保持在10%以下，除个别年份外，可租面积的去化周期在10-12个月左右，市场供不应求的特征显著，从而推动高标仓租金以年均3.6%的速度稳步增长。

2023-2024年间，深圳和北京的高标仓供应将持续紧缺，上海和广州则将迎来阶段性的供应充裕期。我们认为这将加速租户在这些重要枢纽的布局，而这将受到两股力量的共同推动：一方面，此前被供给不足所抑制的需求得到释放；另一方面，经历三年疫情后加强供应链韧性的诉求将促使企业在其供应链核心位置提升库存安全水平，以应对突发情况。

受此推动，CBRE预计未来三年一线城市的高标仓净吸纳量有望达到年均127万平方米左右，较此前三年的水平大幅增长41%；整体空置率在2024年见顶后将迅速向10%的水平回落。

高标仓空置率：全国vs一线城市

一线城市高标仓新增供应（万平方米）

数据来源：CBRE研究部，2023年4月

北京

构建四大物流基地

根据2020年发布的《北京物流专项规划》，北京将着力打造“大型综合物流园区（物流基地）+物流中心+配送中心”+“末端网点”的“3+1”城市物流节点网络体系。北京现有物流基地共四个，分别是：顺义空港物流基地+天竺综合保税区、通州马驹桥物流基地、大兴京南物流基地、平谷马坊物流基地。未来三年北京90%的高标仓新增供应将集中在这四大基地。

2023-2025年，CBRE预计北京将共有约69万平方米的新项目交付，整体供应水平将较此前三年（2020-2022年）减少30%。而在需求侧，北京以其重要的消费市场和战略地位将持续吸引电商和第三方物流企业进驻扩张，而近年来加速发展的汽车、医药等先进制造业有望成为高标仓需求的新增长点。

总体来看， 供不应求将是北京物流仓储市场的基调，并将推动高标仓租金以每年2%-4%的增速稳步上涨。与此同时，作为北京周边重要的卫星市场，廊坊将继续受益于来自北京市场的外溢需求。

物流发展基本面（2022）

GDP：

4.16万亿

社会消费品零售总额：

1.38万亿元

快递业务量：

19.6亿件

进出口金额：

3.64万亿元

货物运输量1：

24,037万吨

备注1：包含公路、铁路、机场和水运的货物运输量

仓储物流市场（2022）

存量：

337万平方米

人均仓储面积：

0.157平方米

空置率：

16.4%

平均租金：

57.0元/平方米/月

过去三年租金年复合增长：

3.8%

主要需求行业2：

电商（31%）、三方物流（27%）及制造业（26%）

备注2：基于对过去三年当地市场主要新租交易的分析

2023-2025年预测

新增供应：

69万平方米

年租金增速：

2%- 4%

北京主要高标仓子市场分布及存量规模

（平方米）

数据来源：国家统计局、交通部、各地统计局、CBRE研究部，2023年4月

上海

升起的双子星

作为全国最大的消费市场和全球最大的港口，上海是一线城市中供需最活跃的高标仓市场。物流快运企业的大量聚集是上海市场的重要特征：过去三年第三方物流租户在全部新增物流租赁面积中的占比接近70%。

2023-2025年，上海高标仓市场将迎来约230万平方米的阶段性供应放量。但在区位分布上高度集聚：金山和临港占比达63%，将崛起为上海物流节点中的双子星。

毗邻洋山深水港，临港是上海最重要的进出口物流口岸。十四五期间，上海自贸区临港新片区的规上工业产值计划年均增长25%，这将进一步促进新能源汽车、装备制造业相关的仓储物流需求的增长。

高品质仓储设施的交付将令金山连接上海和长三角腹地的物流枢纽作用进一步加强。未来随着金山站和金山北站两个交通枢纽的建设，G320、G228等20条骨干道路的新建和改建，金山的物流便利性和辐射力有望不断提升。

明显倾斜的供应结构意味着着闵行、松江、浦东空港、虹桥及青浦等核心物流子市场将继续供不应求，预计未来三年的空置率将长期位于5%以下。

电商物流发展（2022）

GDP：

4.47万亿

社会消费品零售总额：

1.64万亿元

快递业务量：

28.6亿件

进出口金额：

4.2万亿元

集装箱吞吐量：

4,730万标准箱

货物运输量：

141,373.6万吨

仓储物流市场（2022）

存量：

713万平方米

人均仓储面积：

0.286平方米

空置率：

9.3%

平均租金：

49.6元/平方米/月

过去三年租金年复合增长：

1.9%

主要需求行业：

三方物流（67%）、电商（17%）及批发和零售商（10%）

2023-2025年预测

新增供应：

230万平方米

年租金增速：

1.5%- 2.5%

上海主要高标仓子市场分布及存量规模

（平方米）

数据来源：国家统计局、交通部、各地统计局、CBRE研究部，2023年4月

广州

花都一超多强

根据《广州市“十四五”现代物流枢纽及产业发展土地利用规划》，广州将建设五个特大型交通物流枢纽：广州空港物流枢纽（花都）、广州南沙港物流枢纽（南沙）、广州铁路集装箱中心站公铁联运枢纽（白云）、广州东部公铁联运枢纽（增城）、广清空港现代物流产业新城（清远市）。从2021-2022年广州仓储物流土地出让情况来看，75%的土地出让位于花都，也即广州空港物流枢纽区域，剩下的则位于白云和增城。

广州是全国跨境电商最发达的城市，2022年广州海关关区跨境电商申报进出口商品超2,500亿元，同比增长超70%。跨境电商已经成为广州高标仓需求的主推引擎，过去三年贡献新租面积的40%。白云机场空港和南沙港是广州跨境电商的两大口岸，也是广州高标仓规模排名前二的子市场。

最新发布的《广州市建设国际消费中心城市发展规划（2022—2025年）》明确提出将广州空港和南沙港建设成为跨境电商国际枢纽港。未来三年，花都和白云临近白云机场区域预计有79万的高标仓交付，占到未来三年新增供应的58%，这将吸引主要跨境电商和第三方物流企业的进一步集聚。

电商物流发展（2022）

GDP：

2.88万亿

社会消费品零售总额：

1.03万亿元

快递业务量：

101.3亿件

进出口金额：

1.09万亿元

集装箱吞吐量：

2,460万标准箱

货物运输量：

90,511万吨

仓储物流市场（2022）

存量：

303.5万平方米

人均仓储面积：

0.161平方米

空置率：

9.9%

平均租金：

40.4元/平方米/月

过去三年租金年复合增长：

3.1%

主要需求行业：

跨境电商（40%）、电商（23%）和三方物流（22%）

2023-2025年预测

新增供应：

137万平方米

年租金增速：

1.5%- 2.5%

广州高标仓主要子市场分布及规模

（平方米）

数据来源：国家统计局、交通部、各地统计局、CBRE研究部，2023年4月

深圳

供给持续紧缺

深圳是四个一线城市中面积最小的城市，仅大致相当于北京的1/8，广州或者上海的1/3。土地资源稀缺已成为常态，是制约城市发展的重大瓶颈，因此多年来一直强调集约开发。而仓储用地因其上建筑的特殊性，集约化程度低、产出效率较小，因此在深圳的出让量极为有限。深圳土地交易平台公示数据显示，2007至2022十六年间，公开出让的仓储用地一共29宗，年均供应不到2宗，供应稀缺程度一望而知。

自2016年起深圳仓储物流市场空置率维持在5%以下，过去五年新增供应只有27万平方米，人均仓储面积只有0.153平方米，全国最低，远远无法满足市场需求。

结构上73%的仓库为保税仓，服务于进出口，其现有租户以三方物流和制造业为主。而服务于深圳本地居民的电商和物流企业，以及制造业企业则部分位于普通仓及周边城市如东莞和惠州的高标仓内。目前不仅深圳一仓难求，东莞和惠州的可租赁面积也相当有限，空置率均在10%以内，且过去五年年租金涨幅高达4%左右。

2023年深圳有一处13万平方米的新增供应，位于龙华观澜物流园区。在可预见的未来深圳新增供应依然非常有限，未来三年空置率维持在3%以下，租金保持3%-4%左右的增长。

电商物流发展（2022）

GDP：

3.24万亿

社会消费品零售总额：

0.97万亿元

快递业务量：

58.0亿件

进出口金额：

3.7万亿元

集装箱吞吐量：

3,004万标准箱

货物运输量：

40,771万吨

仓储物流市场（2022）

存量：

270.0万平方米

人均仓储面积：

0.153平方米

空置率：

0.7%

平均租金：

48.7元/平方米/月

过去三年租金年复合增长：

2.0%

主要需求行业：

三方物流（85%）及制造业（10%）

2023-2025年预测

新增供应：

13万平方米

年租金增速：

3%- 4%

深圳主要物流园分布及规模（平方米）

数据来源：国家统计局、交通部、各地统计局、CBRE研究部，2023年4月

把握未来两年一线城市

物流投资的窗口机会

CBRE年初发布的2023年中国投资者意向调查报告显示，工业物流连续第三年成为投资者最青睐的物业类型——56%的投资者将其作为今年首选的投资标的。而从疫情以来的亚太区私募地产基金募资活动来看，专注于中国的资金中超过三分之二计划投向工业物流领域。

去年中国央行的连续降息为房地产投资创造了良好的环境，目前一线城市高标仓的平均资本化率在5%左右，与五年期LPR的利差近70个基点，为2019年LPR数据公布以来的最高值。

从中长期来看，中国主要都市圈的高标仓投资具备中长期的结构性机会。从供给侧来看，当前中国的高标仓存量不足美国的六成，人均高标仓面积不足美国的15%；而在需求侧，中国的电商销售额约为美国的1.4倍，货物周转量是美国的2.6倍左右。

受益于庞大的产业和消费规模、强大的物流辐射能力和强劲的租赁市场基本面，一线城市及周边是物流投资的首选区域。CBRE预计一线城市高标仓的资本化率将随租赁和投资需求的回升在2023年下半年后逐渐回落，因此建议投资者密切关注一线城市近两年扩容带来的罕见窗口期，包括土地开发，资产收购，以及主城区老旧设施的改造机遇，同时积极关注一线周边城市。

一线城市高标仓租金指数与平均资本化率